Negative Gearing là gì?
Negative Gearing xảy ra khi chi phí sở hữu và vận hành bất động sản cho thuê vượt quá thu nhập từ tiền thuê. Ví dụ, nếu bạn mua nhà với giá vay 500.000 AUD ở mức lãi suất 5%, chi phí vay hàng năm là 25.000 AUD. Nhưng nếu tiền thuê hàng năm chỉ là 20.000 AUD, bạn bị lỗ 5.000 AUD mỗi năm. Lỗ này gọi là “negative gearing”. Trong ngắn hạn, negative gearing có thể gây khó khăn tài chính, nhưng nó cũng có những lợi ích thuế quan trọng.
Lợi ích thuế của Negative Gearing
Negative gearing cho phép bạn khấu trừ khoản lỗ từ thu nhập khác (lương, lợi tức kinh doanh). Ví dụ, nếu bạn có lỗ 5.000 AUD từ bất động sản, bạn có thể khấu trừ 5.000 AUD từ thu nhập năm của mình, từ đó giảm thu nhập tính thuế và giảm số thuế phải trả. Với mức thuế cận biên (marginal tax rate) 37%, giảm 5.000 AUD thu nhập có thể tiết kiệm 1.850 AUD thuế hàng năm. Tuy nhiên, lợi ích này phụ thuộc vào mức thu nhập của bạn và quy định thuế hiện hành.
Các chi phí có thể khấu trừ
Chi phí khấu trừ được bao gồm: Lãi suất vay (không phải tiền gốc), tiền quản lý bất động sản, tiền bảo hiểm, chi phí sửa chữa và bảo trì, tiền điện nước (nếu chủ nhà trả), quảng cáo cho thuê, phí pháp lý và kế toán liên quan đến bất động sản. Tuy nhiên, chi phí cải thiện hoặc mở rộng không thể khấu trừ ngay mà phải được khấu hao theo thời gian.
Giới hạn Negative Gearing hiện tại
Tính đến 2026, Úc chưa áp dụng giới hạn Negative Gearing như một số nước khác. Tuy nhiên, có những cuộc thảo luận trong cộng đồng chính sách về việc giới hạn này trong tương lai. Hiện nay, bạn vẫn có thể khấu trừ toàn bộ khoản lỗ từ negative gearing từ thu nhập khác. Nhưng các quy định có thể thay đổi, nên bạn nên theo dõi những đề xuất chính sách mới.
Ảnh hưởng đến Capital Gains Tax (CGT)
Khi bạn bán bất động sản có negative gearing, bất kỳ lợi tức nào (capital gains) sẽ bị tính thuế CGT. Tuy nhiên, nếu bạn đã khấu trừ khoản lỗ từ negative gearing trong các năm trước, bạn không được “tính lại” khoản khấu trừ đó khi bán. Ngắn gọn, negative gearing giúp giảm thuế hàng năm, nhưng không ảnh hưởng trực tiếp đến CGT khi bạn bán bất động sản.
Câu hỏi thường gặp
Q: Negative Gearing có luôn có lợi không? A: Không nhất thiết. Nếu mức thuế của bạn thấp hoặc bạn không có thu nhập khác, lợi ích thuế có thể nhỏ. Cần tính toán cụ thể.
Q: Negative Gearing bao lâu thì được dừng lại? A: Khi lãi suất giảm hoặc tiền thuê tăng, bạn có thể không còn negative gearing. Đó được gọi là “positive gearing”.
Q: Nếu bị negative gearing, tôi có thể yêu cầu tiền hoàn lại không? A: Không, bạn chỉ có thể khấu trừ khoản lỗ. Nếu khấu trừ vượt quá thu nhập, phần thừa có thể được chuyển sang năm tiếp theo.
Q: Người nước ngoài có được áp dụng negative gearing không? A: Phụ thuộc vào tình trạng cư trú. Nói chung, nếu bạn có thu nhập Úc, bạn có thể khấu trừ.
Q: Negative Gearing có thể thay đổi trong tương lai không? A: Có, chính phủ có thể thay đổi quy định bất cứ lúc nào. Hiện có các cuộc thảo luận về giới hạn negative gearing.
Nguồn dữ liệu
- Australian Tax Office (ATO) - Rental Income and Expenses
- ATO - Capital Gains Tax
- Treasury Australia - Tax Policy
- Financial Planning Association of Australia
Bài viết chỉ mang tính tham khảo, không phải tư vấn tài chính hay pháp lý.